Прогнозы Развития Рынка Недвижимости Сочи

После того как Сочи был объявлен столицей зимней Олимпиады-2014, в городе ожидается строительный бум. Между тем многие московские девелоперы уже начали застраивать город-курорт, и сейчас там практически не осталось свободных участковПроведение Олимпиады в 2014 году вызовет большие изменения на рынке жилой и коммерческой недвижимости региона Сочи. Ведь планируется построить более 1 млн кв. м, в том числе 661 тыс. кв. м жилья , 208 тыс. гостиничных площадей , 50 тыс. приходится на объекты торговли и еще 50 тыс. — на выставочные залы и конференц-залы. По мнению аналитиков рынка, уже в ближайшем будущем усилится рост цен на землю и жилье. Сочи чрезвычайно перспективен для наращивания объемов строительных работ. Доходность объектов строительства сопоставима с Москвой.Серьезная проблема Сочи в том, что практически не осталось свободных участков для строительства, которые принадлежали бы муниципалитету. Большинство пригодных для строительства земель находится в распоряжении юридических лиц на правах долгосрочной аренды.  ЦеныВ Сочи, в связи в победой города в борьбе за право принять Зимнюю Олимпиаду-2014 года, рост цен на недвижимость по мнению аналитиков составит 30-35% в год. Об этом сообщает «РБК.Кредит». «Олимпийская» гонка цен на недвижимость в Сочи началась еще 3-4 года назад. За последние 5 лет в среднем цена одного квадратного метра выросла в 10 раз.Вообще говоря, опрошенные нами участники рынка в основном прогнозируют не скачкообразный, а постепенный, опережающий темпы инфляции рост цен. «Цены будут расти процентов на 10-20% ежегодно в течение всех 7 предолимпийских лет»,Цены растут при общем росте рынка: в Городском риэлтерском центре Сочи сообщили, что общая площадь заявленных жилищных проектов свыше 1 млн кв. м, а за прошлый год было сдано лишь несколько десятков тысяч квадратных метров. Цены будут расти и дальше: частные инвесторы, окрыленные новостью о грядущей Олимпиаде, будут увеличивать вложения, а. По его прогнозу, в ближайшие два-три года рост цен составит до 50%, на вторичном рынке — до 40%. «За этот же период в Москве цены вырастут максимум на 25% — с $4 тыс. до $5 тыс. за метр,– считает руководитель проекта IRN.ru Олег Репченко.– А в Сочи цены будут расти на 20% ежегодно».Доходность застройщиков , работающих в Сочи, и так выше среднего российского уровня: сейчас она составляет 100%, говорит гендиректор «Новой площади» Денис Семыкин, а в краткосрочной перспективе — 150%. В Москве этот показатель составляет 20-25%, а в Петербурге до 25%, сказал Артем Цогоев. «Сейчас Сочи станет одним из самых выгодных для вложений регионов России»,– говорит господин Шмелев. Рынок землиСтоит также обратить внимание на сочинскую землю. В среднем она уже подорожала на 40%. А некоторые, наиболее престижные участки, «поднялись» в разы. Например, в Адлерском районе города цена сотки составляет до $25 тысяч. Хотя риэлторы поговаривают, что при желании можно еще приобрести землю по $3-4 тысячи за сотку. И продать ее накануне Игр в два-три раза дороже. Особенно выгодно такое вложение, если рядом с участком в перспективе будет строиться олимпийская инфраструктура.Земля и жилье в Сочи и окрестностях стали дорожать еще до новостей из Гватемалы. «Те немногие, что еще не проданы, стоят $3-4 млн за 1 га. По оценке вице-президента по стратегическому развитию консалтинговой компании Blackwood Михаила Геца, до конца года стоимость земельных участков повысится еще на 50%.Сейчас активизируются спекулянты, и цены на некоторые земельные участки могут вырасти на 100%. Потом ажиотаж спадет, и инвесторы будут более взвешенно подходить к покупке недвижимости «, – соглашается вице-президент компании Blackwood Михаил Гец. По его оценке, стоимость земли в Сочи до конца года поднимется на 50%, а жилья – на 20-30%.Я думаю, что все федеральные и региональные девелоперские компании, имеющие достаточное финансирование, постараются сейчас заполучить здания и участки под будущие гостиницы, торговые центры , бизнес -центры , рестораны,Впрочем, за рост цен застройщикам придется расплачиваться увеличением стоимости земли. Гендиректор «Новой площади» Денис Семыкин оценивает стоимость 1 га в Сочи в $100 млн, в Красной Поляне — $50 млн. До конца этого года цены на землю вырастут на 50%, до $100 млн за 1 га, прогнозирует господин Микитей. Высокие цены на землю, дефицит энергомощностей, неизбежное подорожание стройматериалов и другие затраты приведут к увеличению издержек, без учета стоимости строительных работ, с нынешних 25% до 50%, добавляет Дмитрий Шмелев. Рынок коммерческой недвижимостиЦены продаж и аренды коммерческой недвижимости Сочи будут на 10-15% ниже московских. А вот что касается рынка коммерческой недвижимости , здесь закономерность другая. «Для реализации проекта строительства гостиницы или бизнес -центра необходимо минимум 2-4 года. Такие объекты запустятся в 2010-2011 годах, т. е. к Олимпиаде они как раз смогут выйти в полной готовности, с обученным персоналом и налаженным сервисом. Таким образом, в ближайшие два-три года цены будут держаться на очень высокой отметке, – комментирует Королев. – После 2011 года, когда реализовать крупный проект до Олимпиады будет очень сложно, может наступить некоторая стагнация». А, по словам Станислава Грипаса, единственным сегментом сочинского рынка недвижимости , развитие которого изменится в ближайшие год-два, будет офисный и торговый сегменты. «Если на настоящий момент стоимость аренды помещения класса С+ (по московской классификации) в Сочи составляет порядка $55-70 за кв. м в месяц, то уже к концу 2007 года данные показатели могут достигнуть более $90 за кв. м». ГостиничнаяУчастники рынка также отмечают, что Сочи остро нуждается в новых альтернативах существующим гостиницам. «В настоящее время в Сочи только две гостиницы под международными брэндами: отель «Рэдиссон Лазурная», открытый по франшизе в 1993 году, и «Гранд-отель Родина» на 40 номеров под управлением Steine Hotels, открытый в 2006 году. Туристы вынуждены останавливаться в этих двух гостиницах по завышенным ценам, либо арендовать апартаменты , либо останавливаться в гостиницах советского образца, в которых даже кондиционер считается роскошью»,- комментирует ситуацию директор консалтинговой компании Horwath HTL Дэвид Дженкинс.К Олимпиаде число гостиниц, естественно, вырастет. По данным B&FM, уже вчера сочинским риэлтерам и брокерам поступили десятки звонков от представителей иностранных инвестфондов с предложениями приобрести отели в городе. Среди звонивших были, например, сотрудники некоторых швейцарских и французских инвестгрупп, выкупающих отели по всему миру и сдающих их в управление ведущим операторам.Заместитель директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers Int. Марина Смирнова отмечает, что цены на гостиничном рынке Сочи уже сопоставимы с московскими. Но после всплеска в 2013-2015 годах спрос на гостиницы может опуститься ниже сегодняшнего уровня, добавляет она.В рамках программы подготовки к Олимпийским играм планируется построить 26 тыс. гостиничных номеров. По словам замдиректора департамента консалтинга компании Colliers International Марины Смирновой, примерно 12 тыс. номеров будет класса «де люкс», остальные — среднего. «Таким образом, инвестиции в гостиничную недвижимость Сочи составят как минимум 4 млрд долл., — считает г-жа Смирнова. — Не стоит забывать и о других проектах. Когда мы вели переговоры с крупными гостиничными операторами, которые хотели выйти на рынок Краснодарского края, они нам говорили так: «Если Сочи не выиграет Олимпиаду, мы будем реализовывать проекты в сегменте среднего класса, если же выиграет, то высшего». О планах работы на этом рынке заявляли такие операторы, как Hilton, Sheraton».Особенно привлекательным для инвесторов выглядит строительство гостиниц, говорит партнер компании Knight Frank Константин Романов. «После Олимпиады Сочи станет круглогодичным курортом, что увеличит загрузку гостиниц с нынешних 50% до 70%»,– уточняет он Торговая По некоторым оценкам, в Сочи огромный дефицит качественных торговых площадей Мы способны строить объекты коммерческой недвижимости в Сочи без привлечения сторонних инвесторов, но до сих пор не рассматривали такую возможность, поскольку большие торговые центры в Сочи оставались невостребованными со стороны потенциальных арендаторов.Дело в том, что крупные российские операторы розничных сетей пока не заходили на сочинский рынок в качестве якорных арендаторов, а строить торговые площади под локальных арендаторов крайне нерентабельно. Крупных московских ритейлеров сдерживал сезонный характер курорта: полгода торговля активна, а полгода- в ожидании активной торговли. Хотя теперь, после того как принято решение о проведении в Сочи Олимпиады-2014, все может измениться.Рынок торговой недвижимости также ждет оживление. По оценкам специалистов консалтинговой компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko , сейчас в Сочи имеется не более трех качественных торговых центров, ставки аренды в которых составляют $600-700 за 1 кв. м в год. Правда, теперь они возрастут, по мнению экспертов, в среднем на 15-20%.Что касается розничных сетей, работающих в регионе, то эффект от проведения в Сочи Олимпиады, с одной стороны, приведет к увеличению стоимости принадлежащих компании торговых объектов, а с другой — к повышению арендных ставок. Но этот рост, скорее всего, будет компенсирован повышением уровня доходов в городе и регионе, увеличением трафика в магазинах сети и соответственно ростом дохода с 1 кв. м. По словам замдиректора отдела стратегического консалтинга и оценки компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, строительство новых торговых центров предусмотрено не только в рамках олимпийских проектов — многие девелоперы заявляли о своем выходе на этот рынок. «Если все заявленные проекты будут реализованы, может наступить перенасыщение рынка, — полагает она. — Но такого (чтобы все они были реализованы. — Ред.) практически никогда не случается». ОфиснаяРост ставок коснется и качественных офисов. Тем более что сегодня в Сочи, по оценкам некоторых риэлтеров , качественное офисное помещение одно – его занимает Олимпийский комитет. «В настоящий момент стоимость аренды помещения класса С+ в Сочи составляет порядка $55-70 за 1 кв. м в месяц. Но уже к концу 2007 года данные показатели могут достигнуть более $90 за 1 кв. м»,- убежден директор региональных проектов консалтинговой компании Vesco Group Станислав Грипас. Впрочем, по мнению Михаила Геца из Blackwood, в Сочи достаточно построить не более трех-четырех офисных центров площадью 10 тыс. кв. м каждый. Рынок жильяУже сейчас квартиры в домах бизнес-класса в Сочи продаются по цене едва ли не выше московской- $8-10 тыс. за квадратный метр. В ближайшее время цены повысятся на 10-15%.Хотя и сейчас стоимость приличного жилья впечатляет: от $3500 до $10 000 за квадратный метр. Случилось небывалое: сочинская недвижимость стала дороже московской.Можно ли заработать на сочинской недвижимости ? «Даже нужно, – говорит директор региональных проектов Vesco Group Станислав Грипас. – Если есть серьезные инвестиции, то их лучше направлять на элитное жилье . Но если денег немного, то лучше вложиться в квартиры эконом-класса. Здесь и оборот быстрей». Но пока купить можно только «вторичку». Новостройки , как считают участники рынка, поступят в продажу только в начале следующей недели. Хотя забронировать квартиру можно и сейчасдоля «инвестиционных» квартир вырастет с нынешних 5% до 50%, прогнозирует господин МикитейВ курортном городе большой спрос на жилье высокого класса, который может быть удовлетворен не ранее чем через три-четыре года активного ввода новых жилых домов . По моей оценке, сегодня из общего числа реализуемых проектов по строительству жилья большая часть, до 70%, приходится на квартиры премиум-класса в ценовом диапазоне от $4 тыс. до $7 тыс за 1 кв. м, а на эконом-класс- лишь 30% строящихся домов.Не менее быстро среагировали и владельцы квартир: арендаторы жалуются, что вчера ранним утром получили уведомление о том, что платить за съемное жилье им теперь придется больше в среднем на 30%. Консультант департамента офисной недвижимости компании Paul»s Yard Георгий Дауров заметил, что в четверг недвижимость продавалась еще по старым ценам, но уже сегодня она будет переоценена – на 30% минимумпосле резкого скачка, цены во всех сегментах недвижимости , потоптавшись на месте, вернутся к прежним темпам роста – около 20% в годПри этом эксперты отмечают, что в Сочи при активном развитии жилого строительства торговый сегмент пока не охвачен девелоперами. Заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle Полина Жилкина прогнозирует, что теперь девелоперы, работающие в Сочи в других сегментах недвижимости , займутся теперь и строительством торговых объектов.Не забудем и о том, что большую часть жилого фонда города (по некоторым оценкам, 80%) составляет ветхое жилье .Скорее всего, стоимость квадратного метра в Сочи сравняется с московским». «Очевидно, в ближайшее время стоимость жилой, коммерческой недвижимости , а также земли в Сочи существенно возрастет. Наверное, единственным ограничением в этом процессе будут московские цены, – комментирует вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. – Аналитики компании Blackwood прогнозируют рост цен в ближайшее время на жилую недвижимость до $5-6 тыс.за 7 лет, до 2014 года, цены на жилую недвижимость могут вырасти на 10-15%, причем самый высокий рост мы ожидаем в элитном сегменте. Примерно такими же темпами будет дорожать и загородная недвижимость , – говорит коммерческий директор компании MR Group Ирина ДзюбаЦены на жилье премиум-класса увеличатся в два раза, эконом-класса — в полтора, — прогнозирует замгендиректора девелоперской компании MR Group Виктор Микитей. — Ажиотаж спроса ожидается именно на апартаменты , предназначенные для сезонного проживания.Кроме того, на рынке недвижимости Сочи увеличится количество инвестиционных сделок. Если сейчас соотношение прямых целевых и инвестиционных покупок составляет примерно 95 к 5%, то после объявления о проведении Олимпиады оно будет 60 к 40%».Девелоперы готовятся заработать на Олимпиаде в Сочи. За последний год стоимость квартир в городе выросла более чем вдвое — до $3-4 тыс. за квадратный метр, почти сравнявшись с московским жильем . К моменту проведения Игр в 2014 году цены на недвижимость в городе вырастут еще в два раза, прогнозируют участники рынка.За последний год стоимость жилья экономкласса в Сочи на вторичном рынке выросла с $1,8 тыс. до $4 тыс. за 1 кв. м, элитного — с $5 тыс. до $7 тыс. за 1 кв. м, говорит замгендиректора MR Group Виктор Микитей. Коттеджи около моря стоят до $1-1,5 млн. Что касается земли в Красной Поляне, то если в 2003 году 1 сотка там стоила $5-6 тыс., то сейчас- $60-80 тыс.»,- рассказала B&FM коммерческий директор девелопера MR Group Ирина Дзюба. По ее словам, в черте города на береговой линии земельных участков на продажу уже практически не осталось. ПокупателиУже сейчас для многих квартира в этом городе, по сути, представляет вторую дачу, в дальнейшем же покупка здесь недвижимости позволит иметь постоянную площадь в одном из мировых зимних курортов, считает Флексер.В настоящий момент, отмечает Грипас, основной спрос на жилую недвижимость Сочи исходит от региональных элит. Небольшая доля приходится на жителей Москвы и Санкт-Петербурга.Коммерческий директор MR Group Ирина Дзюба напротив полагает, что спрос на недвижимость в Сочи будет формироваться жителями Москвы и Петербурга, а также северных регионов. Значительно, с нынешних 1-3% до 10-15%, должно вырасти число покупателей из бывших республик СССР – Грузии, Армении, Казахстана и Украины.Рынок разогревают инвесторы из Москвы и нефтедобывающих регионов, которые хотят заработать на будущем росте недвижимости в преддверии Олимпиады, говорит господин Шмелев. ПроектыНапример, «Базэл» реконструирует сочинский международный аэропорт. Компания уже инвестировала в него 500 млн руб.Соинвестором выступает государство, которое вкладывает средства в строительство взлетно-посадочной полосы. Строительство аэропорта должно быть закончено в 2008 году.Еще один проект «Базэла»- «Имеретинская ривьера» предусматривает возведение рекреационного центра, в который войдут пять гостиниц категории три-пять звезд, шесть стадионов, дельфинарий и дендрарий. «Кроме того, в Сочи «Базэл» намерен построить 600-700 тыс. кв. м жилья ,- сообщили B&FM в пресс-службе компании.- Мы рассчитываем, что инвестиции в Сочи окупятся в течение пяти-семи лет».В свою очередь, глава холдинга «Интеррос» Владимир Потанин заявил, что его компания готова вложить в спортивные и культурные объекты Сочи и Красной Поляны $1,5 млрд. Холдинг Потанина уже строит в Красной Поляне горнолыжный центр «Роза хутор», который оценивается в $500 млн. Центр должен быть сдан в эксплуатацию в первом квартале 2009 года. А компания «Открытые инвестиции» в IV квартале текущего года начнет строительство в центре Сочи жилищно -рекреационного комплекса на участке в 3 га. В его состав войдут пятизвездная гостиница общей площадью 28 тыс. кв. м и рекреационный комплекс из четырех апартамент -хаусов с собственной пляжной полосой. Его площадь составит около 160 тыс. кв. м.В Сочи и его окрестностях есть интересы и у других тяжеловесов отечественного рынка недвижимости . Как уже сообщал B&FM, холдинг «Миэль» вынашивает планы строительства двух апарт-отелей (одного- в Сочи, другого – в Красной Поляне), а также крупного ТРЦ.Компании «Интеко» и «Донстрой» собираются, по данным B&FM, строить в новой олимпийской столице жилье и гостиницы. Есть проект по строительству многофункционального комплекса с отелями площадью 60 тыс. кв. м и у «Системы-Галс».Стоит отметить, что больше всего выиграют от проведения Олимпиады в Сочи крупные девелоперские компании, уже работающие в регионе. Например, группа «Открытые инвестиции» собирается построить многофункциональный комплекс площадью около 200 тыс. кв. м (пятизвездочная гостиница и рекреационный комплекс, состоящий из четырех апартамент -хаусов). В марте этого года девелоперская компания «Система-Галс» объявила о приобретении 67,6% акций пансионата «Камелия», которому в Сочи на правах долгосрочной аренды принадлежит участок общей площадью 6,3 га. На этой территории планируется построить многофункциональный комплекс на 60,6 тыс. кв. м, включающий в себя отель уровня четыре-пять звезд, элитный апарткомплекс клубного типа, а также объекты собственной инфраструктуры. Компания Mr Group планирует возведение двух жилых комплексов общей площадью 230 тыс. кв. м, первый появится уже в текущем году. Очевидно, что теперь цена продажи апартаментов , а также ожидаемая величина арендных доходов может существенно превысить прогноз, отмечается в обзоре «Брокеркредитсервиса». Заявляя о своих проектах в Сочи инвесторы и другие участники рынка не забывают о том, что после Олимпийских игр поток туристов снизится и цены вероятнее всего сползут вниз. Тем не менее игры – это лучшая PR кампания, которая могла бы быть у города и Краснодарского края в целом. Она неизбежно привлечет внимание ко всем ресурсам и возможностям, которые может предложить регион. Вполне вероятно ближайшие годы не станут единственным периодом времени для получения высоких доходов.